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Gremio de los Cirujanos
Pues me habría equivocado de pleno: Camacol debería servirnos de ejemplo a los españoles. Cuando me contaban sobre las reuniones de coordinación entre los responsables de transporte urbano de Medellín y los del sector inmobiliario, para estudiar conjuntamente el desarrollo de las infraestructuras de la ciudad, con una red de transporte público ya de por sí eficiente, no pude evitar pensar si hacíamos en España cosas como ésa.
Total, que en cuanto he vuelto me he metido a mirar –a través de sus páginas web- cómo funcionan las instituciones alrededor del inmobiliario en España.
• La Asociación de Promotores Constructores de España -APCE-: primera decepción. Página caduca y desatendida. ¿Sección de documentación “en construcción”?¿Actualidad del sector, los premios APCE 2008? ¿El Salón Inmobiliario “Realty” de 2009? Por cierto, corrijan la dirección de Asprima, que se mudaron… No hay más preguntas señoría.
• La Asociación de Promotores Inmobiliarios de Madrid -Asprima-. Bastante mejor. Frente al abandono de APCE, se nota que la regional de Madrid cubre su espacio de forma adecuada, aunque siga exclusivamente centrada en la promoción residencial.
• La Associació de Promotors de Barcelona -APCEBcn-, cumple, podemos decir. Pena que su revista “APCE.Habitatge” esté sólo en catalán. Algunos textos en español medio corruptos y partes no traducidas, pero se entiende. Me hacen pensar, al igual que en Asprima, si de verdad creen que vale la pena competir con Idealista o Fotocasa en ofrecer un buscador de viviendas, o si no deberían dedicar ese esfuerzo a otras cosas.
• La Asociación de Empresas Constructoras de Ámbito Nacional de España -Seopan-, supuestamente una organización potente, debería tener vergüenza de la falta de actualización de su página web. Numerosas secciones (informes económicos, informes de I+D+i) tienen sus últimas entradas en 2005 ó 2006). Ocho notas sobre medioambiente en los ocho últimos años… ¿Hay alguien ahí…?
• La Asociación Profesional de Sociedades de Valoración – Atasa-, tiene como último ejemplar de su revista el del invierno de 2009, el último libro de 2009, prensa cero. Poco contenido. Salvo que esté todo en su intranet y no se vea.
• El Colegio Oficial de Arquitectos de Madrid –COAM-. Su Área Internacional: veintiuna noticias para el mundo entero; la última sobre China de mayo de 2009 o la última sobre Brasil de septiembre de 2010. El Departamento de I+D+i, en cuanto a comunicación al menos, parado desde mayo de 2009. Esforzándose en formación a través del Instituto de Arquitectura, pero clara necesidad de actualización en otros frentes.
• El Col•legi d’Arquitectes de Catalunya –COAC- la verdad muy bien: dinamismo, mucha formación (incluyendo la de que los arquitectos se reciclen a otras ocupaciones) y bastantes asociaciones internas que permiten ver que se mueven.
• Construmat, muy bien. Para no ser una organización gremial sino ferial, tiene contenidos interesantes e iniciativas que exceden de esa función. Muy actualizada. Entienden que hay que internacionalizar (Construmat China). Enhorabuena.
• El Colegio Oficial de Aparejadores y Arquitectos Técnicos e Ingenieros de Edificación de Madrid -COAATM-, muy bien. Ejemplar diría yo. Y su Consejo General de la Arquitectura Técnica -CGATE-, muy bien también, actualizado y se les ve que trabajan.
• El Consejo General de los Colegios Oficiales de Agentes de la Propiedad Inmobiliaria de España debería, simplemente, descolgar su página web y decir que está averiada. Siento ser tajante, pero la muestra es de total abandono. Lo único que he encontrado posterior a 2009 son las fotos de la celebración del día de su santa patrona y la candidatura de su presidente. Lo demás, de 2007 y 2008. Que Santa Teresa les ayude.
En suma, bastantes claroscuros.
En algunas de las organizaciones que cito tengo amigos o conocidos. Espero que comprendan que estos comentarios tienen intención constructiva y me disculpen, y entiendan que el momento actual no deja sitio para la complacencia. Por ello me permito acabar con tres recomendaciones:
1) Nuestro país vive una situación de excepcional gravedad en lo económico. La crisis del sector inmobiliario es causa y efecto de ello. Las instituciones gremiales tienen una especial responsabilidad en un momento en que muchos profesionales pasan dificultades. Más trabajo.
2) Es necesaria una actualización permanente de información, más difusión de conocimiento, más innovación y reflexión y más mirar hacia el futuro en lugar de plasmar reglamentos antiguos, noticias sabidas o mirarse el respectivo ombligo institucional. Más trabajo.
3) Más pensamiento transversal, colaborando unos con otros. Me temo, volviendo al principio, que nos falta una organización del estilo de Camacol, que ponga orden en esa relación. Más trabajo.
O sea, tres recomendaciones no. Una: más trabajo. Corremos el riesgo, en otro caso, de acabar como otro “Gremio de los Cirujanos”, pensando…
¿De qué se murió el enfermo? (“Lección de Anatomía”, Rembrandt, 1632, ejemplo del uso del claroscuro)
Hace unos veinticinco años subí con mi hijo a la Sierra de Bernia. No lo digo para presumir de alpinista, que al fin al cabo la cima está a 1.128 metros. Además sólo llegamos hasta el Fuerte Bernia, a 803 metros, cuyo acceso por la cara norte de la sierra es poco más que un agradable paseo mañanero, sin necesidad casi ni de provisiones. Aunque una vez arriba ya nos habríamos comido un bocadillo del chorizo ese de Campofrío, que no recuerdo yo que lleváramos. Pero la vista panorámica compensa. Se contemplan, desde los restos del fuerte, sesenta o setenta kilómetros de costa y Mar Mediterráneo, desde Alicante hasta Jávea, Peñón de Ifach por medio. A nuestros pies, la blanca Altea.
Altea era ya entonces uno de los pueblos más prósperos de la zona, con su “caché” particular, favorito de artistas, preferido del turismo alemán, buenas tiendas y restaurantes. Todo ello pegado al mar, en medio de su magnífica ensenada entre El Albir y el macizo del Mascarat. Al Puerto Campomanes, o Marina Greenwich (por su asiento en el meridiano 000º 00’ 00’’), le pilló la crisis de los noventa, pero afortunadamente sobrevivió. En mi tiempo de Bancaja me tocó lidiar con algunos adjudicados en ese sitio, que estaba claro que no podía ser malo pese a alguna barrabasada arquitectónica. Llegaron luego algunas promociones de “gama alta” en terreno necesariamente limitado, entre la N332 y el mar: La Galera o Villa Gadea, la que fue aventura inmobiliaria de Julio Iglesias. Tan junto al mar no es fácil equivocarse. Leer el resto de esta entrada »
Le digo que se fíe...
Hoy he leído sobre la campaña esta del Real Estate Road Show, del Ministerio de Fomento. Están yendo el Sr. Blanco y la Sra. Corredor a decirle a los extranjeros que se fíen, que está todo previsto para que no les engañen.
¿Es esto lo que quieren? Habrá que averiguarlo...
“Schuhmacher hat Weiss gesagt: Gurke, wir müssen mehr Wohnungen an Ausländer verkaufen…
- Keine Sorge, Präsident, ich bin nach Moskau gehen zu einer Ausstellung montieren.
- Aber wissen Sie, wer diese Fremden sind?
- Natürlich! Sie sind alle gleich!”
Las cuatro frases de arriba me han costado tres cuartos de hora, varios diccionarios y seguro que me he dejado alguna declinación en la cuneta. Así que para comprobar le he metido el “Google Translator” en directa y en reversa y parece que me ha salido algo moderadamente aceptable:
“Zapatero le ha dicho a Blanco: Pepino, tenemos que vender más casas a los extranjeros…
- No se preocupe, Presidente, voy a Moscú, para montar una exposición.
- ¿Pero usted sabe quiénes son estos extranjeros?
- ¡Por supuesto, son todos iguales!”
El problema es que no he insistido lo suficiente en dominar pasablemente el magnífico idioma alemán. Y el Google Translator sólo te da aproximaciones, de uso a veces comprometido, como lo de llamar Pepino a nuestro vice-presidente. No sabe Google que el Sr. Blanco se ocupa de Fomento, no de Agricultura. Y las aproximaciones no son buenas, como saben los ingenieros alemanes que fabrican lavadoras. Nosotros con los guiris, en cambio, en esto de las casas que hay que venderles, vamos únicamente por aproximación. Tocando la guitarra de oído, vamos.
Y es que lo de vender las casas que sobran en la costa a los guiris no tiene mucho de ingeniería, pero sí de psicología y de sociología. Más que de urbanismo, arquitectura o marketing, que han sido las prácticas al uso. Y para poder aplicar psicología o sociología, como en cualquier problema, hace falta tener información. Partiendo de tres o cuatro bases sencillitas:
1) Los guiris no son todos iguales, las idiosincrasias importan. Cómo piensa un alemán y cómo piensa un inglés y cómo quieren relacionarse entre ellos importa, mucho.
2) Dentro de una nacionalidad, la zona de su país, la clase social o económica en que se integran, su edad, son todos factores diferenciales que hay que conocer.
3) En el caso de aquellos que quieren venirse a vivir a nuestro país, comprar una casa es la última consecuencia de una cadena de decisiones previas y trascendentes: marcharse del propio país a residir a otro cuya lengua y costumbres se conocen sólo por encima es un gran paso.
En consecuencia, si queremos ayudar a minorar el enorme problema del stock costero y la falta de actividad, antes de pensar en qué tenemos que hacer, que podríamos ponernos a elucubrar ideas (más paella, más sangría, más guitarra, etc., que para el turismo ha funcionado) hay que conocer a nuestros compradores. He aquí una listita de cosas a averiguar:
- Cuántos extranjeros -que no estén en búsqueda de trabajo- son propietarios de viviendas en España.
- ¿En qué municipios están?
- ¿En qué año llegaron?
- ¿Cuántos compran cada año?
- ¿Cuál es la edad media cuando compran?
- ¿Cuál es su situación familiar? (pareja, solteros o viudos, con o sin hijos)
- ¿Cuántos de los que compran conservan una vivienda en su país de origen
- ¿Cuántos venden y se marchan cada año?
- ¿Cuál es la edad media cuando venden?
- ¿Cuál es su situación familiar cuando venden? (pareja, solteros o viudos, con o sin hijos)
- ¿Ocupan sus viviendas en España de manera permanente?
- ¿Cuál es el grado de satisfacción de los extranjeros residentes, por año de residencia?
- ¿Qué servicios echan en falta?
- ¿Qué factores les decidieron a comprar en su día?
- ¿Qué factores les animan a vender y marcharse?
- ¿Cuál es su grado de conocimiento del idioma español?
- ¿Cuántos ven la televisión española? ¿Qué televisión ven?
- ¿Qué periódicos leen?
- ¿Cómo están de familiarizados con Internet?
- ¿De qué regiones de sus respectivos países proceden?
Todo ello, además, habrá que conocerlo por nacionalidades hasta poder componer un censo estadístico dinámico que, sin duda, sería muy útil no sólo para vender casas, sino para otras muchas cuestiones: sanidad, asistencia social o recaudación de impuestos entre ellas. Para planificar, en suma.
Podría seguir. Tengo claro que contestar a todo lo anterior costará trabajo. Pero también tengo claro que el tamaño del problema inmobiliario de la costa española, en viviendas acabadas, en construcción o en suelos, es de tal magnitud, que el coste de esta obtención de información sería ínfimo en proporción y, sin duda, la mejor inversión.
Me voy un rato a tocar la guitarra (Ich werde Gitarre spielen)
(y a propósito de guiris y guitarras, aquí va un video de “Rosita”, de Francisco Tárrega, interpretado por un chaval japonés que no he conseguido saber cómo se llama, ahora que hay que apoyar a Japón)
Taxi y buseta bogotanos. No mal, sólo que hay muchos...
Que tampoco es como para hacerme la víctima. Al fin y al cabo hay un montón de gente por ahí viajando todos los días bastante incómodos. En los países emergentes, que ya tenían sistemas poco eficientes por falta de recursos, ahora que los recursos empiezan a estar disponibles, no pueden seguir el ritmo de crecimiento de la población urbanita. Es imposible que Ciudad de México, con más de 21 millones de personas, no te impacte. Por más que interrogué a mi taxista, no pude desentrañar cómo la gente acaba averiguando qué “camión” (por autobús en México), de los 30.000 o así que ruedan por la ciudad, le lleva a la parte de su colonia en una sub-ruta, “derrotero”, entre los cientos, o miles, que existen. No pude viajar en metro, como hubiera querido, pero escucho que es extenso y afortunadamente funciona relativamente bien.
Bogotá, pese a su menor tamaño, no le anda a la zaga en congestión. Al no disponer de metro todo el transporte de personas es de superficie y el tramado urbano digiere con dificultad el volumen. Se basa en unos 20.000 buses, busetas y colectivos (según talla), de muy diversas antigüedades, entre nuevecitos y decrépitos. Está ya operativa una nueva red, réplica del trazado de un inexistente suburbano, llamada “Trans-Milenio”, autobuses modernos con carril propio, muchos, pero también sobrecargados aunque la red se está ampliando. La sustitución de los buses y busetas habituales por este nuevo sistema ha traído de rebote el desarrollo de “bici-taxis” de afinidad asiática, ilegales, que te acercan de la parada del Trans-Milenio a tu antiguo derrotero.
(¡Y luego hay gente que se queja del metro de Madrid!)
En vista de lo precario del transporte urbano, el complemento habitual es el taxi, de los que no he conseguido averiguar bien cuántos funcionan, pero parece que son en el entorno de 110.000 en Ciudad de México y 50.000 en Bogotá, a los que se unen unos 40.000 y 15.000 ilegales más respectivamente (fuente: Amed y Edison, mis respectivos y amables taxistas…).
Para que les sirva de comparación, Nueva York tiene unos 4.400 autobuses y 10.000 taxis (“Yellow Cabs”) y Londres unos 6.800 autobuses y 19.000 taxis.
Resultado: contaminación indeseable y desde luego un panorama urbano que lleva a creer a ratos que esos países están fatal.
¡Pero no se equivoquen…! Ni piensen que la gente anda a tiros por las calles. Vienen de atrás, hay mucha diferencia entre las clases sociales más altas y las más bajas, etc., pero estos países están creciendo, y lo están haciendo rápido. Y tienen ganas de prosperar, saben “de qué pie cojean” y saben que lo tienen que hacer trabajando. Es más, creo que lo de la cojera lo tienen más claro que los españoles. Por ejemplo, me he encontrado con la agradable sorpresa de que estos dos países no se paran nunca, ni en verano ni en invierno, y que muchos oficinistas están en su puesto a las siete de la mañana. Una arquitecta a la que visité me comentó de fijar un reunión a las 6:30 am. No le dije que estaba loca de puro milagro…
Nuestro comercio exterior con Colombia es ínfimo, 896 millones de euros (2010), o sea nada. Poco más del 1% del que tenemos con Francia. Con México, algo mejor, 5.744 millones, tampoco mucho comparando con Francia (59.533 millones). Naturalmente en ambas balanzas estamos en déficit.
México y Colombia crecen, tienen población joven, ganas de trabajar, están recibiendo inversión externa creciente (americanos en México, chinos, brasileños, chilenos en Colombia). Los indios compran tierra en Colombia porque América del Sur tiene un bien que los asiáticos saben apreciar: el 25% del agua dulce del mundo, imprescindible para la agricultura que alimente a sus enormes poblaciones.
Les hacen falta infraestructuras, mejores puertos y carreteras, ferrocarriles, mejores calles, metro, hay un montón de trabajo y de oportunidades. Las empresas españolas, todas, no sólo las grandes, deberíamos aprender a asociarnos más con gente de allí, con la que compartimos tan gran idioma y cultura, y aprender a aprovecharlas juntos.
Taxi VW Milano eléctrico, ¿el futuro?
A las 5:50 a.m. crucé la Port d’Anvers (Atwerpse Poort) y seguí por el Boulevard Emile Jacqmain, que a esa hora está razonablemente desierto. Impresionantes edificios de oficinas de multinacionales. Tuerzo por la rue des Charbonniers (Weldadigheidsstr.) y me meto en la Gare du Nord. Ya hay bastante gente. Un rincón del nivel de la estación de autobuses, que comparte edificio con la de trenes, está separado por vallas de obra cubiertas con lonas. Espío por una rendija y descubro un pabellón improvisado de indigentes, que duermen o deambulan. Bruselas, capital de Europa.
Me reconforto de pie con un café a la russe y un croque au chocolat, entre obreros, ferroviarios y viajeros varios. Ya tiene la cosa mejor pinta. Tomo el 6:26 hacia Charleroi. Sobre las siete, plena oscuridad húmeda de enero, para el tren en la estación de Waterloo. Gente arrebujada aguarda su tren en dirección Bruselas. Algunas de mis conversaciones del día antes me informan de que todavía quedan en el pueblo belga cicatrices de aquella batalla de hace casi doscientos años. La división idiomática, económica y política se exacerba. Alguno me dice que no sabe siquiera qué será de Bélgica dentro de diez o quince años. Lo único que parece que tienen claro es la supervivencia de Bruselas gracias a su capitalidad europea.
A las ocho abordo el bus que me lleva de la Gare de Charleroi a su aeropuerto, hub de Ryanair. Todo muy low cost, incluyendo la cola de varios minutos en la pista, bajo aguanieve, para subir al avión. Pero por tres-euros-tres que he pagado por el billete de Bruselas –bueno, Charleroi-, a Alicante, no ha lugar a protesta.
Me despierto de mi siesta aérea sobrevolando la sierra Aitana en un esplendoroso día mediterráneo. El piloto me regala una aproximación, desde Villajoyosa y sobre el mar, con vistas de belén de lujo de la costa alicantina, el Puig Campana, la isla de Benidorm, playas y mi casa incluida. No puedo evitar pensar en los viajeros en la estación de Waterloo, por no hablar de los indigentes de la Gare du Nord.
Esta semana próxima se celebra Fitur en Madrid. Reforzar la llegada de turistas foráneos debe ser un objetivo permanente. Por mucho cambio de modelo productivo sobre el que queramos trabajar, conseguirlo llevará, en el mejor de los casos, algunos años. Mientras tanto hay que esforzarse en lo que tenemos.
La gran diferencia entre atraer turismo foráneo y la venta –o alquiler- de casas a extranjeros, es que el turismo tiene una máquina de promoción y distribución depurada por años de experiencia, en la que los distribuidores, los tour operadores extranjeros, están tan interesados como los hoteleros en que la cosa funcione. Esa máquina de promoción y distribución, como tal, no existe en el inmobiliario. Cuando escucho que en Castellón hay cerca de cien mil viviendas nuevas sin vender, me sorprende que entre todos, incluyendo hoy en día bancos y cajas, no hayan montado una gran operación para mostrar, y recordar permanentemente a los centro-europeos, lo maravilloso que es el sol del Mediterráneo en enero. Ya sé que lo de vender sol es un tópico, pero desde la ventanilla del 6:26 de Bruselas a Charleroi, se siente su vigencia.
¿Y el último ingrediente? Pues un toque de low cost, que habrá que aprender a aplicar a todos, o casi todos, nuestros negocios. Exactamente lo contrario de lo que en el inmobiliario hemos aplicado en estos últimos años.
“My first view of Burriana? It wasn’t a view. It was a smell, for the offshore breeze carried to our dirty little freighter the odor of orange blossoms, heavy and pungent and inescapably the odor of Spain. Then, in the direction from which this superb aroma came, I saw the low shore begin to rise from the waves and with incredible swiftness present itself. Our ship slowed. The anchor chains went out… I was to see the Spain that men have written about for two thousand years, but seldom would I see anything so representative of Spain” (James A. Michener, Iberia)
Ayer estuve viendo un trocito de un reportaje sobre el sitio de Leningrado –la actual San Petersburgo- durante la II Guerra Mundial. La magnitud de aquella tragedia no ha sido superada ni antes ni después en ningún escenario bélico y confiemos que nunca lo sea. Del millón quinientas mil víctimas la mayoría lo fueron por frío y hambre, porque las tropas alemanas y finlandesas, aunque no consiguieron tomar la ciudad, paralizaron sus servicios y la dejaron sin transporte, energía, agua o alimentos. Los rusos aguantaron con enorme estoicismo y resulta admirable cómo, por ejemplo, mantuvieron sus bibliotecas funcionando. Pero lo que más me emocionó del reportaje fueron unas escenas del día de abril de 1942 que circuló de nuevo un primer tranvía¹. Aquella pobre gente lloraba y aplaudía, no sólo al medio de transporte, lo hacía por el símbolo de que la ciudad había resistido y empezaba a recuperar su normalidad.
Hoy en día, en Europa al menos, contemplamos esas dramáticas imágenes como algo pasado e indeseable, que no tiene razón de volver a producirse. Estamos acostumbrados a pulsar un interruptor y que se encienda la luz, abrir un grifo y disponer de agua que podemos beber sin más, a ducharnos con ella, fría o caliente –ahora fría-. Tenemos autobuses, metro, Internet, teléfonos móviles, supermercados y almacenes con todo lo imaginable a nuestra disposición.
Los retos son otros, no de destrucción sino de crecimiento. Leer el resto de esta entrada »
Hace unos años conocí a un jubilado del National Coal Board, la empresa pública que gestionó la minería del carbón en el Reino Unido. Cuando le pregunté por su ocupación me explicó que había sido responsable de “long term planning”, o sea estudiar los rendimientos de las explotaciones mineras a plazos largos, de cincuenta y más años. Con cierto humor inglés me decía que la gran ventaja de su trabajo era que, pese a llevar varios años retirado, nadie sabía todavía si sus predicciones eran correctas o no, precisamente por el largo plazo sobre el que trataban. Y que para cuando fueran capaces de culparle de algún error él ya estaría seguramente bajo tierra.
La planificación en la minería, o la industria petrolera u otras infraestructuras, como los aeropuertos o las centrales eléctricas, se basa necesariamente en estudios sobre el largo plazo, por la dilatada amortización de las cuantiosas inversiones que se realizan.
En la vivienda este tipo de predicción es menos común. Leer el resto de esta entrada »
“La Ley Electoral no facilita, sino que obstaculiza, tanto la labor diaria del Gobierno como la tarea de la oposición. Unos partidos pequeños, pero bien instalados en determinadas zonas de España, condicionan las decisiones de los grandes partidos nacionales. Además, el sistema electoral de listas cerradas ha contribuido a la transformación de los partidos políticos hasta convertirlos en partidos de empleados. Lo importante para quienes militan en un partido es conseguir un buen puesto en las listas cerradas y confeccionadas por quienes imponen la disciplina en la organización. Igual que sucede en las empresas privadas, el empleado fiel tiene su premio. Han sido archivadas las viejas teorías sobre los diputados con ideas propias”.
El párrafo es de un artículo (“De la ilusión política a la desilusión”) de Manuel Jiménez de Parga, que fue presidente del Tribunal Constitucional. Lo reproduzco porque estoy seguro de que plasma acertadamente lo que pensamos muchos españoles sobre la política y los debates vacíos.
Yo suelo esquivar la alusión a la Política porque considero que quienes nos representan no lo hacen, en general, ni legítima ni éticamente. Es por ello que me inclino a escribir de Economía haciendo abstracción del impacto que la Política tiene sobre ella, en la confianza de que algo se conseguirá trabajando sobre la primera para que progresemos, a pesar de la segunda. Pero, evidentemente, esto no es cierto y hay ocasiones en que hay que mojarse, o mejor dicho enfangarse.
Uno de los aspectos de nuestra Economía más manchados por la Política, y de rebote por la corrupción, es el Urbanismo. Jiménez de Parga concreta: “consideración especial tiene que darse a la corrupción en el ámbito de la ordenación del territorio, con calificaciones y recalificaciones urbanísticas para beneficio de quienes dominan los ayuntamientos”.
Yo añadiría que incluso sin llegar a la corrupción dolosa para beneficio individual directo, estoy convencido de que los ayuntamientos han hecho urbanismo con su propia financiación como primer, y a veces exclusivo, objetivo. No se ha trabajado sobre un modelo de ciudad, sino en la constante generación de nuevo suelo con el que financiar la hipertrofia de las estructuras municipales. Lo que es menos mediático que la conrrupción “dura”, pero de consecuencias mucho más graves y extendidas.
Hasta que llegó el frenazo, que de súbito ha producido varios problemas inmediatos:
1. Los ayuntamientos, habituados a obtener recursos masivos del urbanismo, se han quedado secos por el parón de actividad y la imposibilidad de seguir calificando suelo. No pueden ni siquiera pagar sus gastos corrientes.
2. Los propios ayuntamientos tienen que dar servicio a una ciudad extensa, que ellos mismos han creado, sin recursos para ello.
3. Y lo más importante, el urbanismo de conveniencia ya materializado, no se puede “desmaterializar”. Está ahí, ejecutado o utilizado a medias y con mala marcha atrás. A diferencia del combustible agotado de las centrales nucleares, el urbanismo no se puede enterrar.
Y ello precisamente ahora, en que los nuevos criterios de sostenibilidad de las ciudades, culturales y normativos, van a obligar a un nuevo urbanismo. Las ciudades no pueden seguir creciendo con la idea de que el “urban sprawl” es la clave del bienestar de las familias. Se impone la “compactación” de la ciudad, algo que a la mayoría de ayuntamientos no les va a gustar nada. Porque saben que sin más suelo y más actividad inmobiliaria a su medida no van a poder pagar su deuda, que encima ahora quieren aumentar en 3.000 millones de euros más.
No tengo yo la solución a lo ya hecho. No creo que nadie la tenga clara. Pero desde luego me preocupan más los problemas de largo plazo de cosas mal hechas que van a pervivir muchos años que el que los ayuntamiento estén sin dinero. Lo importante es impedir que la cosa siga empeorando. Que es por lo que me parece que la propuesta que hace el profesor Jiménez de Parga es de lo más adecuada: que el urbanismo revierta competencialmente al Estado central. Ayuntamientos y comunidades autónomas: hands off!, que ya habéis roto bastante.
Pero… como en la oca, volvemos a la casilla número 1: ¿harán los diputados algo que interesa a la colectividad?
¿Ganga?
Pero bueno, ya saben que esto no es un blog sobre gastronomía. Así que me toca hablar de otra “morralla”, la inmobiliaria, en otro significado del término que no parece tener más que connotaciones negativas. Hoy leo en Cotizalia un artículo a propósito de los llamados “adjudicados” de los bancos y cajas, los inmuebles que proceden de la ejecución de créditos hipotecarios impagados o embargos por otras causas. Dice que una buena parte de lo que los bancos quieren vender es “morralla” y que “lo bueno” ya lo han vendido. En plan simplista es fácil de admitir, lo primero que se vende es lo bueno. Lo que pasa es que en ese territorio de los inmuebles adjudicados, lo normal es que lo que abunde sean inmuebles de peor calidad que la media y lo raro es que hubiese algo bueno. La razón es sencilla: si usted es propietario de un buen piso ya procurará venderlo y pagarle al banco en lugar de esperar a que el banco le ejecute, algo que seguro va a traerle dolores de cabeza. Ahora si es usted propietario de un piso regulín o peor, a lo mejor no va a poder venderlo y pagar, ni aunque quiera. No por lo que el banco o caja requiere para cancelar la deuda.
Y ahí se inicia un penoso proceso en que el banco o caja va a acabar cargando con un inmueble que no quiere y el propietario va a perder su habitación.
Cuando los bancos y cajas intentan vender de nuevo esos inmuebles, van a querer hacerlo con la menor pérdida posible. Incluso van a intentar ganar dinero, si pueden, para compensarles de las pérdidas que deben admitir en otras ventas, porque al fin y al cabo gestionan una cartera y tienen una cuenta de resultados. No importa lo que cada uno quiera, el mercado irá ajustando las expectativas de forma inexorable. Sí es cierto que sería deseable, también para los vendedores, que ese ajuste se produjese con celeridad y por ello es tan importante que los vendedores de necesidad “lean el mercado”.
Es evidente que el inmobiliario ha padecido en España una elevación de precios que los ha situado en niveles inasumibles dentro de una lógica doméstica o empresarial. Ahora estamos en un doloroso proceso de ajuste de precios a la baja, que duele no sólo al sistema financiero, sino a todos los que son propietarios, sobre todo si están endeudados con esos inmuebles como garantía. No hay un porcentaje mágico de bajada que todavía tenga que suceder, irá por zonas y por productos. Y no ha terminado el ajuste, con todo respeto al director general de La Caixa. Y en cuanto a los inmuebles adjudicados, lo que aseguro es que en esa morralla no vamos a encontrar merluza de pincho ni lubinas de tres kilos.
Pero si uno no se puede permitir la merluza de pincho, a lo mejor aquí está la solución para acceder a una vivienda. Se tiene que cumplir la condición de que el vendedor acepte que está vendiendo un producto de segunda o tercera clase y le ponga precio en consonancia. Obtener financiación para ese tipo de inmuebles no es ahora fácil y la compra a una entidad financiera lo hace posible. El secreto está en buscar y buscar, porque entre la morralla hay alguna cosa que vale la pena –no es que lo creo, es que estoy convencido-: qué zona es modesta (no hay lujos) pero susceptible de mejorar o no empeorar y saber distinguir qué inmueble, quiénes son mis vecinos, qué piso en qué edificio, es susceptible de arreglarse con pintura, cuidado y un poco de cariño. Algo que los inmuebles, como las personas, saben agradecer.
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