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Tragedias urbanas
No debería de pasar.
Así que cuando sale el concejal de turno diciendo que no se conocía ningún problema, que no había denuncia y otras excusas de manual y luego políticos de alto rango acuden al funeral y todo el mundo se lamenta, no puedo evitar pensar en el pecado de omisión. Ya saben: “Para romper nuestra relación con Dios no es necesario hacer el mal (quitar el pan), basta con no hacer el bien”.
Seguro que en España, en los barrios de la clase obrera a la que se dice proteger, hay miles de casas, más que probable cientos de miles, quejándose en silencio mientras los regidores del municipio miran hacia otro lado. El otro lado, además, lo hemos visto en el Plan E fase I, o sea nuevos bordillos y palmeras, parques y jardines, muchos de ellos no precisamente en los barrios de esa clase obrera. Porque lo que creen que da votos son las obras lustrosas y visibles, que además son las que más gustan a los contratistas. Obras nuevas y limpitas, no tener que meterse entre la mugre de las casas viejas.
Me he mirado la página de la Federación Española de Municipios y Provincias -FEMP-, cuyo presidente, Pedro Castro, pinta como que debería ser el primer defensor de estas políticas de re-generación urbana y de los barrios de las clases trabajadoras. Pues bien, la página 13 de la Guía de Uso del “Fondo Estatal para el Empleo y la Sostenibilidad Local 2010″ -el Plan E fase II-, que relaciona las actuaciones a financiar, ni toca este asunto. Suena todo muy tecnológico, mucho sobre eficiencia energética, servicios culturales y deportivos y demás. Y los carteles se pueden reutilizar, lo que ya demuestra una inclinación al ahorro… Muy bonito todo. Pero mientras se caiga una casa, todo lo demás sobra.
De este dichoso Plan E el ÚNICO dinero que encontraría justificado sería una iniciativa en la que ayuntamientos y colegios de arquitectos organizaran una actuación censal seria sobre el estado de nuestras casas y barrios antiguos señalando y clasificando los riesgos. Y a ello debería seguir una fase II del mismo que pusiese remedios con imaginación, aplicando el criterio de celeridad y eliminando la pesada burocracia municipal. En Mallorca también, en diciembre de 2008, se derrumbó un hotel en obras y mató a cuatro obreros. El ayuntamiento adujo que la obra no tenía licencia y que “pese a los repetidos requerimientos la obra no se había detenido”. Allí trabajaban 80 obreros. ¿Entienden ya lo de burocracia?.
Y para el que quiera algo de lectura extensa sobre el tema, aquí va un documento elocuente del Justicia de Aragón -defensor del pueblo-: http://www.eljusticiadearagon.com/gestor/ficheros/_n000540_3083610R.pdf
Así que tenemos una triple paradoja:
1. Que habiendo tantos técnicos para llevar a cabo estos trabajos haya tanto por hacer.
2. Que los arquitectos estén tan capacitados y sin embargo estén ahora pasando apuros.
3. Que gastándose tanto dinero en construcción superflua, se caigan casas. Mientras anoche yo tecleaba se caía otra casa en Tarragona, en la que por un milagro compensatorio esta vez no ha muerto nadie.
No sigo, porque se me está subiendo la bilirrubina, así que aquí va Sibelius de despedida. En memoria de las víctimas de Palma:
Con la edad uno va visitando los mingitorios con creciente frecuencia. A base de recorrer muchos países he llegado a la conclusión de que una de las debilidades de nuestro inmobiliario son sus instalaciones sanitarias. Por falta de imaginación en el diseño, previsiones o calidades constructivas, mantenimiento o limpieza. Rara es la ocasión en que después de visitar el excusado de un establecimiento público o comercial uno sale diciendo, ¡oye, muy bien!
Pues el otro día me pasó. Lamentablemente para mi orgullo nacional fue en el aeropuerto de Gatwick. Aquí va la foto.
Aquí da gusto...
Como contraste escogí una tienda y restaurante al azar, en este caso en la calle Ortega y Gasset de Madrid. Aquí va la otra foto.
Normalito, en mínimos
Nos ganan los ingleses. ¡Ya me da rabia!
Y les parecerá mentira, pero si queremos ser un país de servicios y atraer a más turistas y cosas así, los pequeños detalles también cuentan.
De chaval mantuve un breve romance con las “maquinitas”, aquéllas que como único premio ofrecían partidas gratis, en medio de numerosos timbrazos, luces, pings y pongs. No teníamos Play Station y había que irse al bar más cercano a desahogar el vicio. Hoy en el sitio de aquel Bar Nuevo (famoso por sus tordos fritos y por cierto nada nuevo) hay una sucursal de La Caixa. Tal como sucedió en toda España, bancos y cajas coparon lo mejor de cada pueblo o ciudad, desplazando a establecimientos populares de sus ubicaciones históricas, talonario en mano.
Fue la “bancarización” de nuestra sociedad, la mayor del mundo, con 40.194 oficinas de bancos y cajas a junio de 2.009. O sea unas 90 oficinas por 100.000 habitantes, frente a las alrededor de 50 de muchos países europeos o las 30 de Estados Unidos. Ahora parece probable que empecemos de nuevo a ver bares, Nuevos, en lugar de bancos. Nunca he comido tordos y hace algún tiempo que no juego a las maquinitas, pero ya veremos qué se me ocurre. Aunque, pensándolo bien, también dicen que hay unos 300.000 bares. ¡Ya no sé qué hacer!
Porque el problema es que simultáneamente con esta “desbancarización” en ciernes, a la que llevan inexorablemente las fusiones y las cuentas de resultados renqueantes de muchas entidades financieras, se ha producido otro fenómeno en los últimos veinticinco años o así, cual es el cambio de nuestro modelo comercial, o sea pequeño comercio versus centro comercial.
Yo en ese tema he estado siempre bastante decantado hacia la libertad de establecimiento y horarios, competencia y cosas así, pero no dejo de percibir que empezamos a tener un problema serio con el curso que está tomando el comercio minorista. Que en muchos casos parece conducir a su extinción. Me inquieta, cuando paso por calles céntricas de muchas ciudades, el creciente número de locales vacíos con comercios y negocios que han cerrado. Y que sin embargo se sigan generando en las periferias nuevos locales de obra nueva, que en muchos casos permanecen largo tiempo en bruto y sin uso, o lo tienen efímero.
No sé si es esto...
El cierre de oficinas bancarias (¿5.000, 10.000?) va a aumentar ese problema, ante el que parece recomendable, mientras salimos de la crisis, tomar algunas medidas:
• Estimular el urbanismo comercial y realizar más políticas activas de recuperación del centro de las ciudades. Una política beligerante de peatonalización y creación de áreas de paseo y compra de muchas zonas sería muy beneficiosa en muchas ciudades, muy en particular en aquéllas con cascos históricos importantes como Sevilla, Granada, Toledo, Segovia, Santiago de Compostela y seguro que muchas más.
• En los planes generales debería irse desterrando la fórmula clásica de locales en planta baja para todos los edificios en altura. Es una realidad que desde hace años ese volumen de edificación está en general infrautilizado y conduce, a quienes se establecen en esos locales en las periferias de las ciudades, a un alto nivel de fracasos empresariales. Deberían, en cambio, favorecerse proyectos que incluyan viviendas en planta baja, lo que implica que la arquitectura revise conceptos muy arraigados de la mezcla de usos de los edificios en altura.
• Fomentar la creación de parques comerciales de proximidad en zona urbana, que permitan que el comercio local se agrupe y defienda con promoción y gastos y gestión común.
• Generar líneas de transporte urbano basadas en la utilidad de las mismas para el comercio, en cooperación con las asociaciones de comerciantes y echándole, si se puede pedir, un poco de imaginación. La idea de que el automóvil es el rey no tiene por qué ser la mejor.
... o es esto (Universal Studios Citywalk)
Mientras eso no suceda, se va a seguir agravando el problema y veremos una creciente polarización del inmobiliario comercial, o sea que los locales en las mejores zonas, no susceptibles de ampliación como tales, verán una demanda constante o incluso creciente en la post-crisis, y el resto de locales en zonas de expansión están destinados a la desocupación y la penuria.
La verdad es cuando comparo el modelo británico, con una abundancia y concentración del pequeño comercio local en calles de gran movimiento, y el modelo americano, en que para tomarte una hamburguesa hay que coger el coche y conducir a un “mall”, me quedo con el británico. Se come igual de mal, pero por lo menos hay dónde escoger.
Llevo unos veinticinco años chapoteando en el sector inmobiliario. Digo chapoteando porque la natación es un ejercicio de aguas claras, brazada regular y respiración ordenada. Las ciencias se desarrollan de ese modo, a base de investigación, prueba y error, fijar unos factores para ver el efecto de la variación de otros y cosas así. Hasta en la ciencia económica, con el uso de la econometría, el método científico es de aplicación sistemática. En la cuestión inmobiliaria, en cambio, no se nada, se chapotea. Porque el agua no es clara sino fangosa, y en consecuencia hay que andar con cuidado en no darse con una roca al tirarse de cabeza o en no quedarse atrapado en el limo del fondo (dramático principio, ¿eh?)
La cuestión es que cuando uno no ve lo que hay debajo, es casi mejor cruzar apoyándose en algunas piedras firmes, si no basadas en la ciencia al menos sí en la experiencia.
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Yo a base de chapoteo creo haber aprendido cuáles son algunas de esas piedras. Y creo que hay dos o tres que son clave (piedras clave, ya saben).
Location, Location, Location: el sitio un poco húmedo
Una, ésa que dicen los ingleses, “location, location, location…”. De entre las cualidades más importantes de un inmueble, si no la más, destaca su ubicación. Un buen inmueble en un sitio malo no es realmente bueno. Y un mal inmueble en un sitio bueno no es totalmente malo. Pero la gente hay ratos que se olvida. Ahora por ejemplo que las entidades financieras empiezan a cargarse de inmuebles que sus dueños no han podido vender para pagar, se darán cuenta de que les entra en sus carteras lo regular y lo malo, muy a menudo por su situación. A nivel personal, a lo largo de la vida económica de uno, yo diría que hay que procurar ser bastante inflexible en este tema, aunque la cocina sea preciosa y el sofá vaya perfecto en el salón.
La segunda es que una buena operación inmobiliaria, cuando se quiere invertir en ella para obtener una renta, pende, sobre todo, de un buen inquilino y de un buen contrato. En España llevamos años sin aplicar este principio. Por conveniencia o ambición, se ha pensado que una buena operación era aquélla en la que el suelo para edificar era aparentemente barato o en la que simplemente se obtenía una financiación generosa y la exposición de recursos propios era reducida. Error. Lo primero es el uso, determinado por las decisiones del usuario, inquilino preferentemente. Detrás viene todo lo demás. Ya sé que es difícil de hilar esa secuencia de esa manera, pero habrá que ver cómo no volvemos a darnos de cabeza en la misma roca. La razón por la que no ha corrido tanta sangre en el sector terciario como en el residencial es que buena parte de las decisiones de promoción terciaria están condicionadas por los compromisos previos con inquilinos, que además tienen más claras las buenas ubicaciones, cosa que en el residencial no ha ocurrido. En el residencial la mayor parte de la actividad ha sido especulativa. Especulativa en el sentido de confiar que los compradores o inquilinos aparecerían.
Y para la tercera me remito a Abraham Lincoln: You can fool some of the people all of the time, and all of the people some of the time, but you can not fool all of the people all of the time (puedes engañar a alguna gente todo el tiempo, o a todo el mundo durante un tiempo, pero no a todo el mundo durante todo el tiempo). La vivienda en España, en términos de múltiplos de renta disponible, sigue estando cara. Ya sé que desmontar el tinglado es doloroso y muchas empresas o entidades pueden irse a la quiebra si los suelos se deprecian, pero al final el fundamento del crecimiento futuro de nuestro sector inmobiliario pasa por un abaratamiento de la vivienda y muy en particular del suelo. La iniciativa de CiU sobre trabajar sobre derechos de uso para generar vivienda de alquiler económico, mientras tanto, tiene el mérito de echarle imaginación a un tema imprescindible pero resulta únicamente una solución parcial.
Bueno, me ha salido esto un poco pétreo, espero que no plúmbeo…
El sábado pasado nos fuimos mi hijo y yo a ver una subasta de pisos que organizaban nuestros asociados, Euroestates, en Oporto.
Aunque en Tulipp nos dediquemos profesionalmente a esto de las subastas, nos epató lo que vimos. Yo no hacía más que pensar “¿esta gente no estaba también en crisis?”: la sala a rebosar, compradores de todas las edades, muchas parejas jóvenes.
En Oporto subastó Euroestates 52 pisos. Al día siguiente subastó otros 58 en Lisboa. Todos ellos inmuebles adjudicados del Banco Espirito Santo, el de Cristiano Ronaldo, ya saben. Presenciamos la subasta de los primeros 13 “lotes”, que se vendieron todos…
Luego nos han contado nuestros amigos que adjudicaron el 68% de los pisos que ofrecieron en Oporto y el 100% de los que ofrecieron en Lisboa.
Naturalmente, por la cuenta que me tiene, saqué la calculadora y me dije, “a ver el truco”. Read the rest of this entry »
Al poco de empezar a trabajar como empleado de banca en 1969 me volví un chapucero, como casi todos mis colegas. La jornada era de ocho de la mañana a tres de la tarde y lo habitual entonces era ir a casa, comer, intentar descansar un rato y marcharse a un segundo trabajo,”la chapuza” que ayudaba a sacar adelante a la familia: llevar contabilidades, dar clases, o en algún caso, rellenar letras de venta de pisos… Un promotor de viviendas me traía entonces tacos de 120 letras de cambio, piso igual a taco. La primera rellena con los datos del comprador, importe, vencimiento, el resto en blanco. Yo tenía que rellenar ese resto con todos los datos, añadiéndoles un mes al vencimiento, así hasta los 10 años. Fue un curso de mecanografía gratuito, pelín monótono.
No existía entonces el préstamo con garantía hipotecaria, ni había mercado hipotecario, ni compromisos de treinta o cuarenta años para comprar una casa. Los promotores se financiaban descontando aquellas letras de venta de pisos que conseguían colocarle a los bancos, dentro de los noventa días o a “largo plazo” o sea dieciocho meses como máximo. Era común que los novios ahorrasen para comprar una casa y tenerla pagada antes de casarse. Las tarjetas de crédito no existían… ¡No ha cambiado nada la cosa!
Luego vino el “desarrollo”, aprendimos a vivir a crédito, surgieron los mercados financieros, los préstamos hipotecarios, la moneda única y las titulizaciones. Todos instrumentos de prosperidad aparente, pero que uno no puede evitar preguntarse si no nos han complicado la vida. Insensiblemente nos hemos ido deslizando colectivamente por la senda del endeudamiento creciente, sin pararnos a mirar bien cómo de resbaladizas eran las paredes del agujero donde nos metíamos.
Estos días en el Salón Inmobiliario de Madrid –SIMA- he hablado con personas que representan a casi todos los sectores alrededor de la vivienda. Financiadores, intermediarios, promotores, usuarios. Todos tienen problemas. Los financiadores, bancos y cajas, a ver cómo encajan y cómo gestionan y venden sin pérdidas masivas los inmuebles que se están quedando. Los intermediarios, entre ellos yo, preocupados porque sin tráfico no hay negocio. Muchos promotores, a ver cómo consiguen reducir sus existencias sin quebrar en el empeño. Los usuarios, y ayer había muchos de ellos en SIMA, buscando su vivienda ideal en el sitio y al precio que quieren y que en general no encuentran.
Todo ello me ha hecho pensar en las cuestiones clave que creo que hay que resolver:
• Por una parte la vivienda está cara. Los incrementos de precio entre 2002 y 2006 han hecho que el precio se doble en esos cinco años y el precio ha pasado a 6,5 rentas medias, frente a 3,5 en Estados Unidos o 4,4 en Francia (vide Ricardo Vergés). Admitido que ya se ha producido un cierto ajuste, dicho ajuste ha sido poco para las viviendas con demanda y sólo algo más real en las sobrantes.
• Por otra, existe un importante exceso de viviendas en lugares sin demanda. No es que no exista porque el precio es excesivo, no existe porque no existe, porque no hay gente. La producción de vivienda ha estado más condicionada por la existencia de suelo a precio aparentemente aceptable y financiación para el mismo que por las necesidades reales de la población de la zona. Su producción responde a la acepción menos peyorativa del término especulación: se ha producido vivienda más en la esperanza de que la demanda surgiría que en el conocimiento de que la demanda existía.
Nos encontramos así con la paradoja, tal como gritaban ayer un grupito de manifestantes en SIMA, de que hay “casas sin gente y gente sin casa”. Si profundizamos en ese problema, buena parte de las casas sin gente lo son porque la gente no quiere casas en esos sitios. Y buena parte de la gente sin casa lo es porque no hay casas a los precios que ellos quieren en donde las quieren. Si rememoro mis nociones de Teoría de Conjuntos, es en la intersección donde sería deseable un ajuste más temprano y sin embargo donde más resistencia se produce.
Me temo que esta cuestión nos va a traer bastantes sinsabores. Pero la corrección es necesaria y haríamos mal en no ayudar a que se produjese, en lugar de caer en la tentación de prolongar la situación y seguir en la espiral precio-endeudamiento a base de hipotecar a nuestros hijos. Cuanto antes se resuelva esto, mal que duela, mejor.
El problema está en que los ingentes beneficios generados están ya en el bolsillo de algunos, mientras que las pérdidas que se tendrán que generar es probable que tengan que salir de los bolsillos de otros. C’est la vie!
…Por cierto, hasta los extra-terrestres quieren su casa…
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¿Se acuerdan de cuando los coches tenían esa palanquita? Supongo que la mayoría no, porque el estárter desapareció con los carburadores y otros adminículos de la mecánica automotriz de hace treinta o cuarenta años. El principio del estárter era sencillo: cuando el motor se arrancaba en frío había que enriquecer manualmente la mezcla de combustible que entraba en los cilindros, o sea subir la proporción de gasolina y bajar la de aire, para que el motor desarrollara la suficiente potencia para los primeros minutos de sobre-esfuerzo. Controlarlo tenía su cosa porque si uno no se andaba con cuidado y se pisaba demasiado el acelerador al darle a la llave, entonces entraba demasiada gasolina y el motor se anegaba, con lo que ya no arrancaba ni a tiros. Los machistas decían entonces que eso siempre les pasaba a las mujeres, que claro, no entendían de motores, ni sabían leer mapas. Había que esperar a que la gasolina se drenase o se evaporase, no lo tengo muy claro, para volver a intentarlo. O empujar.
Pero bueno, en realidad de lo que quiero, o mejor dicho tengo que hablar es, otra vez, y disculpen, del dichoso problema de los pisos que no se venden. Ni a empujones. Y es que hoy he leído sobre la iniciativa de la APCE y el Banco de Santander de rebajas en los pisos ya financiados por ese banco. Trabajo todo el día intentando que esto del real estate mueva y la verdad me da un poco de pereza tener que escribir sobre lo mismo por la noche, y además en plan divertido. Pero es que el cuánto tienen que bajar los pisos para que sea recomendable comprar (pregunta que me hacen varias veces al día), si hay financiación o no y cosas así, tiene tanta repercusión sobre nuestro entero sistema económico financiero, que no puedo evitar meter baza.
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No nos bañamos nunca en el mismo río, que el agua nunca es la misma ni nosotros somos los mismos. Mi profesor de filosofía de bachillerato es uno de los que recuerdo con estima. Porque explicaba muy bien su materia y se me quedaron algunos retazos de saber, como lo de Heráclito, que no he olvidado, ni tenido la suficiente voluntad de agrandar como hubiera debido. Y también porque mantenía la teoría de que con poca luz se piensa mejor, así que nada más entrar en clase apagaba las luces y bajaba las persianas, dejándonos en una penumbra que los alumnos apreciábamos sobremanera para pasarlo bien entre nosotros o simplemente echar una siestecita.
Es probable que en la oscuridad se piense mejor, pero estoy seguro que se ve menos. O sea que la oscuridad puede ser buena para la reflexión o para la introspección, y de ahí puede venir lo de la consulta con la almohada, pero la luz es necesaria para tener información y poder decidir en consecuencia.
Estamos viviendo un momento económico en que las dificultades por el enfriamiento del sector inmobiliario residencial trascienden del mismo, dado su impacto sobre el sistema financiero. El sobre-expuesto sistema financiero. Ese impacto ha provocado una reacción defensiva en la banca, que de rebote está afectando drásticamente a nuestra entera economía, inmobiliaria o no.
Así que el problema ya no es si chico o chica pueden dejar de vivir con sus padres y cosas así. Lo verdaderamente importante es resolver el empacho financiero-inmobiliario en que estamos metidos. O sea que se vaya vendiendo lo que hay. Y para eso, me decía alguien esta semana, hacen falta tres cosas: confianza, precio y financiación. El precio se tiene que adaptar a la demanda. Creo y trabajo en ello desde mi empresa. La financiación, los bancos sabrán qué solución dan para no convertirse en víctimas de sus propias estrategias. Pero lo de la confianza, eso sí es complicado. De “tenemos un problema y esto va a peor” a “tenemos un problema pero vamos a solucionarlo y así saldremos de ésta” va un abismo… de confianza.
Para conseguir mejorarla hay claves políticas, laborales, personales, mediáticas. Pero sin duda una de ellas es, simplemente, disponer de información. Información correcta, buena o mala. Lo mejor, siempre, es saber nuestra situación.
Dicen que el negocio inmobiliario en España se caracteriza por su opacidad. Hay bastante de cierto. Buena parte del problema no viene tanto de una intención de desinformar sino de una falta de acuerdo sobre cómo informar, porque la situación cambia constantemente, como el río de Heráclito. Es urgente consensuar y ordenar lo que contamos o nos cuentan.
En el sector de oficinas, en todos los países, se manejan cinco datos básicos: stock, desocupación, contratación, precio y oferta futura. Si se fijan NO SE HABLA DE PRECIOS FUTUROS. Cada cual hace su estimación en función de esos cinco factores. En la vivienda deberíamos ser capaces de hacer lo mismo, pero los mensajes que recibimos son parciales y a menudo discordantes. Ministerio de la Vivienda, Banco de España, sociedades de tasación, INE, Asociación Hipotecaria, APCE, Colegio de Arquitectos, Colegio de Registradores, servicios de estudios varios, no nos dan información completa y clara.
Algo así como:
1. STOCK AND FLOW
a. Cuántas viviendas hay en España (STOCK)
b. Cuántas de las anteriores están vacías, con voluntad de sus propietarios de venderlas o alquilarlas (STOCK VACÍAS)
c. Cuántas viviendas se han acabado o demolido en el período (FLOW, incremento o reducción del stock)
d. Cuántas viviendas se han vendido, alquilado o desocupado en el período (FLOW, incremento o reducción del stock de vacías)
2. PRECIOS.
Sobre 1d, precios de transacción, en alquiler o venta
3. OFERTA FUTURA
Viviendas iniciadas (FLOW, incremento futuro del stock)
Todo lo anterior tiene que ser claro, no me valen diferencias de medio millón como escucho, se puede desagregar según se solicite por provincias, por tramos de precio, por tipo de vivienda, si son viviendas protegidas o no, etc. Y se puede disponer de los datos trimestralmente o cuando se diga, pero con regularidad fija.
Ese consenso es urgente. Y mientras tanto los ejercicios predictivos sobre el precio de la vivienda son arriesgados y probablemente contraproducentes. La gente debemos tomar NUESTRAS DECISIONES DE COMPRA en cuanto a precio y momento. Con información clara como el día y después de consultarlo con la almohada, en la oscuridad.
El cambio, el devenir, está regido por el logos. El logos regula el devenir como una ley inmanente al mundo. El devenir se da según la lucha de los contrarios (Heráclito de Éfeso, El Oscuro, 535-484 a.C.)
Este grupo de personas que ven en la foto seguro que manejaban todas juntas menos información que la que usted o yo hacemos circular por nuestro ordenador en un rato.
La foto es de 1920. Mi padre fue telegrafista y se convirtió en un experto, de hecho un campeón, en el uso del “manipulador Baudot”, un teletipo de cinco teclas predecesor del télex, y como tal representó a España en el campeonato de la Unión Telegráfica Internacional de Venecia, en 1927. Es el único campeonato que tenemos en la familia, dominó aparte, así que me perdonarán que aproveche para airearlo.
Pero la verdadera cuestión que quiero traer a colación es la de las comunicaciones. El telégrafo óptico que Chappe inventa en 1792 sienta las bases organizativas de la telegrafía moderna, con códigos, redes, velocidad de transmisión y un cuerpo profesional dedicado a ello, la telegrafía eléctrica morse empieza hacia 1844 y la telegrafía sin hilos de Marconi inicia su desarrollo en 1895.
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Hace algunos años participé en unas charlas de NASLIE, la National Association for Senior Living Industry Executives de Estados Unidos. La asociación se dedica a estudiar la conducta del consumidor mayor, en cosas como las finanzas, la vivienda, el automóvil, la salud o la alimentación, todo ello analizado como negocio. De qué tan grande es ese negocio en USA da idea la difusión de la revista de la AARP, la American Association of Retired Persons, que con más de 22 millones de ejemplares, es la de más circulación del mundo.
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