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Hace unos veinticinco años subí con mi hijo a la Sierra de Bernia. No lo digo para presumir de alpinista, que al fin al cabo la cima está a 1.128 metros. Además sólo llegamos hasta el Fuerte Bernia, a 803 metros, cuyo acceso por la cara norte de la sierra es poco más que un agradable paseo mañanero, sin necesidad casi ni de provisiones. Aunque una vez arriba ya nos habríamos comido un bocadillo del chorizo ese de Campofrío, que no recuerdo yo que lleváramos. Pero la vista panorámica compensa. Se contemplan, desde los restos del fuerte, sesenta o setenta kilómetros de costa y Mar Mediterráneo, desde Alicante hasta Jávea, Peñón de Ifach por medio. A nuestros pies, la blanca Altea.
Altea era ya entonces uno de los pueblos más prósperos de la zona, con su “caché” particular, favorito de artistas, preferido del turismo alemán, buenas tiendas y restaurantes. Todo ello pegado al mar, en medio de su magnífica ensenada entre El Albir y el macizo del Mascarat. Al Puerto Campomanes, o Marina Greenwich (por su asiento en el meridiano 000º 00’ 00’’), le pilló la crisis de los noventa, pero afortunadamente sobrevivió. En mi tiempo de Bancaja me tocó lidiar con algunos adjudicados en ese sitio, que estaba claro que no podía ser malo pese a alguna barrabasada arquitectónica. Llegaron luego algunas promociones de “gama alta” en terreno necesariamente limitado, entre la N332 y el mar: La Galera o Villa Gadea, la que fue aventura inmobiliaria de Julio Iglesias. Tan junto al mar no es fácil equivocarse. Leer el resto de esta entrada »
Le digo que se fíe...
Hoy he leído sobre la campaña esta del Real Estate Road Show, del Ministerio de Fomento. Están yendo el Sr. Blanco y la Sra. Corredor a decirle a los extranjeros que se fíen, que está todo previsto para que no les engañen.
¿Es esto lo que quieren? Habrá que averiguarlo...
“Schuhmacher hat Weiss gesagt: Gurke, wir müssen mehr Wohnungen an Ausländer verkaufen…
- Keine Sorge, Präsident, ich bin nach Moskau gehen zu einer Ausstellung montieren.
- Aber wissen Sie, wer diese Fremden sind?
- Natürlich! Sie sind alle gleich!”
Las cuatro frases de arriba me han costado tres cuartos de hora, varios diccionarios y seguro que me he dejado alguna declinación en la cuneta. Así que para comprobar le he metido el “Google Translator” en directa y en reversa y parece que me ha salido algo moderadamente aceptable:
“Zapatero le ha dicho a Blanco: Pepino, tenemos que vender más casas a los extranjeros…
- No se preocupe, Presidente, voy a Moscú, para montar una exposición.
- ¿Pero usted sabe quiénes son estos extranjeros?
- ¡Por supuesto, son todos iguales!”
El problema es que no he insistido lo suficiente en dominar pasablemente el magnífico idioma alemán. Y el Google Translator sólo te da aproximaciones, de uso a veces comprometido, como lo de llamar Pepino a nuestro vice-presidente. No sabe Google que el Sr. Blanco se ocupa de Fomento, no de Agricultura. Y las aproximaciones no son buenas, como saben los ingenieros alemanes que fabrican lavadoras. Nosotros con los guiris, en cambio, en esto de las casas que hay que venderles, vamos únicamente por aproximación. Tocando la guitarra de oído, vamos.
Y es que lo de vender las casas que sobran en la costa a los guiris no tiene mucho de ingeniería, pero sí de psicología y de sociología. Más que de urbanismo, arquitectura o marketing, que han sido las prácticas al uso. Y para poder aplicar psicología o sociología, como en cualquier problema, hace falta tener información. Partiendo de tres o cuatro bases sencillitas:
1) Los guiris no son todos iguales, las idiosincrasias importan. Cómo piensa un alemán y cómo piensa un inglés y cómo quieren relacionarse entre ellos importa, mucho.
2) Dentro de una nacionalidad, la zona de su país, la clase social o económica en que se integran, su edad, son todos factores diferenciales que hay que conocer.
3) En el caso de aquellos que quieren venirse a vivir a nuestro país, comprar una casa es la última consecuencia de una cadena de decisiones previas y trascendentes: marcharse del propio país a residir a otro cuya lengua y costumbres se conocen sólo por encima es un gran paso.
En consecuencia, si queremos ayudar a minorar el enorme problema del stock costero y la falta de actividad, antes de pensar en qué tenemos que hacer, que podríamos ponernos a elucubrar ideas (más paella, más sangría, más guitarra, etc., que para el turismo ha funcionado) hay que conocer a nuestros compradores. He aquí una listita de cosas a averiguar:
- Cuántos extranjeros -que no estén en búsqueda de trabajo- son propietarios de viviendas en España.
- ¿En qué municipios están?
- ¿En qué año llegaron?
- ¿Cuántos compran cada año?
- ¿Cuál es la edad media cuando compran?
- ¿Cuál es su situación familiar? (pareja, solteros o viudos, con o sin hijos)
- ¿Cuántos de los que compran conservan una vivienda en su país de origen
- ¿Cuántos venden y se marchan cada año?
- ¿Cuál es la edad media cuando venden?
- ¿Cuál es su situación familiar cuando venden? (pareja, solteros o viudos, con o sin hijos)
- ¿Ocupan sus viviendas en España de manera permanente?
- ¿Cuál es el grado de satisfacción de los extranjeros residentes, por año de residencia?
- ¿Qué servicios echan en falta?
- ¿Qué factores les decidieron a comprar en su día?
- ¿Qué factores les animan a vender y marcharse?
- ¿Cuál es su grado de conocimiento del idioma español?
- ¿Cuántos ven la televisión española? ¿Qué televisión ven?
- ¿Qué periódicos leen?
- ¿Cómo están de familiarizados con Internet?
- ¿De qué regiones de sus respectivos países proceden?
Todo ello, además, habrá que conocerlo por nacionalidades hasta poder componer un censo estadístico dinámico que, sin duda, sería muy útil no sólo para vender casas, sino para otras muchas cuestiones: sanidad, asistencia social o recaudación de impuestos entre ellas. Para planificar, en suma.
Podría seguir. Tengo claro que contestar a todo lo anterior costará trabajo. Pero también tengo claro que el tamaño del problema inmobiliario de la costa española, en viviendas acabadas, en construcción o en suelos, es de tal magnitud, que el coste de esta obtención de información sería ínfimo en proporción y, sin duda, la mejor inversión.
Me voy un rato a tocar la guitarra (Ich werde Gitarre spielen)
(y a propósito de guiris y guitarras, aquí va un video de “Rosita”, de Francisco Tárrega, interpretado por un chaval japonés que no he conseguido saber cómo se llama, ahora que hay que apoyar a Japón)
A las 5:50 a.m. crucé la Port d’Anvers (Atwerpse Poort) y seguí por el Boulevard Emile Jacqmain, que a esa hora está razonablemente desierto. Impresionantes edificios de oficinas de multinacionales. Tuerzo por la rue des Charbonniers (Weldadigheidsstr.) y me meto en la Gare du Nord. Ya hay bastante gente. Un rincón del nivel de la estación de autobuses, que comparte edificio con la de trenes, está separado por vallas de obra cubiertas con lonas. Espío por una rendija y descubro un pabellón improvisado de indigentes, que duermen o deambulan. Bruselas, capital de Europa.
Me reconforto de pie con un café a la russe y un croque au chocolat, entre obreros, ferroviarios y viajeros varios. Ya tiene la cosa mejor pinta. Tomo el 6:26 hacia Charleroi. Sobre las siete, plena oscuridad húmeda de enero, para el tren en la estación de Waterloo. Gente arrebujada aguarda su tren en dirección Bruselas. Algunas de mis conversaciones del día antes me informan de que todavía quedan en el pueblo belga cicatrices de aquella batalla de hace casi doscientos años. La división idiomática, económica y política se exacerba. Alguno me dice que no sabe siquiera qué será de Bélgica dentro de diez o quince años. Lo único que parece que tienen claro es la supervivencia de Bruselas gracias a su capitalidad europea.
A las ocho abordo el bus que me lleva de la Gare de Charleroi a su aeropuerto, hub de Ryanair. Todo muy low cost, incluyendo la cola de varios minutos en la pista, bajo aguanieve, para subir al avión. Pero por tres-euros-tres que he pagado por el billete de Bruselas –bueno, Charleroi-, a Alicante, no ha lugar a protesta.
Me despierto de mi siesta aérea sobrevolando la sierra Aitana en un esplendoroso día mediterráneo. El piloto me regala una aproximación, desde Villajoyosa y sobre el mar, con vistas de belén de lujo de la costa alicantina, el Puig Campana, la isla de Benidorm, playas y mi casa incluida. No puedo evitar pensar en los viajeros en la estación de Waterloo, por no hablar de los indigentes de la Gare du Nord.
Esta semana próxima se celebra Fitur en Madrid. Reforzar la llegada de turistas foráneos debe ser un objetivo permanente. Por mucho cambio de modelo productivo sobre el que queramos trabajar, conseguirlo llevará, en el mejor de los casos, algunos años. Mientras tanto hay que esforzarse en lo que tenemos.
La gran diferencia entre atraer turismo foráneo y la venta –o alquiler- de casas a extranjeros, es que el turismo tiene una máquina de promoción y distribución depurada por años de experiencia, en la que los distribuidores, los tour operadores extranjeros, están tan interesados como los hoteleros en que la cosa funcione. Esa máquina de promoción y distribución, como tal, no existe en el inmobiliario. Cuando escucho que en Castellón hay cerca de cien mil viviendas nuevas sin vender, me sorprende que entre todos, incluyendo hoy en día bancos y cajas, no hayan montado una gran operación para mostrar, y recordar permanentemente a los centro-europeos, lo maravilloso que es el sol del Mediterráneo en enero. Ya sé que lo de vender sol es un tópico, pero desde la ventanilla del 6:26 de Bruselas a Charleroi, se siente su vigencia.
¿Y el último ingrediente? Pues un toque de low cost, que habrá que aprender a aplicar a todos, o casi todos, nuestros negocios. Exactamente lo contrario de lo que en el inmobiliario hemos aplicado en estos últimos años.
“My first view of Burriana? It wasn’t a view. It was a smell, for the offshore breeze carried to our dirty little freighter the odor of orange blossoms, heavy and pungent and inescapably the odor of Spain. Then, in the direction from which this superb aroma came, I saw the low shore begin to rise from the waves and with incredible swiftness present itself. Our ship slowed. The anchor chains went out… I was to see the Spain that men have written about for two thousand years, but seldom would I see anything so representative of Spain” (James A. Michener, Iberia)
Hace unos años conocí a un jubilado del National Coal Board, la empresa pública que gestionó la minería del carbón en el Reino Unido. Cuando le pregunté por su ocupación me explicó que había sido responsable de “long term planning”, o sea estudiar los rendimientos de las explotaciones mineras a plazos largos, de cincuenta y más años. Con cierto humor inglés me decía que la gran ventaja de su trabajo era que, pese a llevar varios años retirado, nadie sabía todavía si sus predicciones eran correctas o no, precisamente por el largo plazo sobre el que trataban. Y que para cuando fueran capaces de culparle de algún error él ya estaría seguramente bajo tierra.
La planificación en la minería, o la industria petrolera u otras infraestructuras, como los aeropuertos o las centrales eléctricas, se basa necesariamente en estudios sobre el largo plazo, por la dilatada amortización de las cuantiosas inversiones que se realizan.
En la vivienda este tipo de predicción es menos común. Leer el resto de esta entrada »
¿Ganga?
Pero bueno, ya saben que esto no es un blog sobre gastronomía. Así que me toca hablar de otra “morralla”, la inmobiliaria, en otro significado del término que no parece tener más que connotaciones negativas. Hoy leo en Cotizalia un artículo a propósito de los llamados “adjudicados” de los bancos y cajas, los inmuebles que proceden de la ejecución de créditos hipotecarios impagados o embargos por otras causas. Dice que una buena parte de lo que los bancos quieren vender es “morralla” y que “lo bueno” ya lo han vendido. En plan simplista es fácil de admitir, lo primero que se vende es lo bueno. Lo que pasa es que en ese territorio de los inmuebles adjudicados, lo normal es que lo que abunde sean inmuebles de peor calidad que la media y lo raro es que hubiese algo bueno. La razón es sencilla: si usted es propietario de un buen piso ya procurará venderlo y pagarle al banco en lugar de esperar a que el banco le ejecute, algo que seguro va a traerle dolores de cabeza. Ahora si es usted propietario de un piso regulín o peor, a lo mejor no va a poder venderlo y pagar, ni aunque quiera. No por lo que el banco o caja requiere para cancelar la deuda.
Y ahí se inicia un penoso proceso en que el banco o caja va a acabar cargando con un inmueble que no quiere y el propietario va a perder su habitación.
Cuando los bancos y cajas intentan vender de nuevo esos inmuebles, van a querer hacerlo con la menor pérdida posible. Incluso van a intentar ganar dinero, si pueden, para compensarles de las pérdidas que deben admitir en otras ventas, porque al fin y al cabo gestionan una cartera y tienen una cuenta de resultados. No importa lo que cada uno quiera, el mercado irá ajustando las expectativas de forma inexorable. Sí es cierto que sería deseable, también para los vendedores, que ese ajuste se produjese con celeridad y por ello es tan importante que los vendedores de necesidad “lean el mercado”.
Es evidente que el inmobiliario ha padecido en España una elevación de precios que los ha situado en niveles inasumibles dentro de una lógica doméstica o empresarial. Ahora estamos en un doloroso proceso de ajuste de precios a la baja, que duele no sólo al sistema financiero, sino a todos los que son propietarios, sobre todo si están endeudados con esos inmuebles como garantía. No hay un porcentaje mágico de bajada que todavía tenga que suceder, irá por zonas y por productos. Y no ha terminado el ajuste, con todo respeto al director general de La Caixa. Y en cuanto a los inmuebles adjudicados, lo que aseguro es que en esa morralla no vamos a encontrar merluza de pincho ni lubinas de tres kilos.
Pero si uno no se puede permitir la merluza de pincho, a lo mejor aquí está la solución para acceder a una vivienda. Se tiene que cumplir la condición de que el vendedor acepte que está vendiendo un producto de segunda o tercera clase y le ponga precio en consonancia. Obtener financiación para ese tipo de inmuebles no es ahora fácil y la compra a una entidad financiera lo hace posible. El secreto está en buscar y buscar, porque entre la morralla hay alguna cosa que vale la pena –no es que lo creo, es que estoy convencido-: qué zona es modesta (no hay lujos) pero susceptible de mejorar o no empeorar y saber distinguir qué inmueble, quiénes son mis vecinos, qué piso en qué edificio, es susceptible de arreglarse con pintura, cuidado y un poco de cariño. Algo que los inmuebles, como las personas, saben agradecer.
Hoy ha publicado el Banco de España su último informe de proyecciones. Entre las cosas que leo está que “el precio de la vivienda seguirá cayendo hasta el 2012”.
¿Dónde seguirá cayendo? ¿El precio de qué viviendas? ¿Con respecto a qué precios anteriores? El Banco de España no parece que hace más que constatar su percepción, por otras causas fundamentales como el crecimiento económico o el desempleo, de que la demanda seguirá retraída y en consecuencia los precios residenciales se resentirán. El problema de falta o dispersión de referencias es general en todas las alusiones que se hacen constantemente a los precios de la vivienda por diferentes instituciones públicas, entidades financieras, sociedades de tasación o portales inmobiliarios. Cuando los registradores hablan de precios registrados en 2009 por ejemplo, hablan de unos inmuebles distintos de los de 2008 o de 2010, cuya comparación no es ortodoxa. O cuando Idealista habla de los precios de oferta de los vendedores que publican anuncios en su portal, tampoco habla de los mismos inmuebles de uno u otro tiempo, sino de lo que se anuncia en cada momento. Y así se suceden opiniones y futurologías.
Dada la enorme trascendencia que tiene el sector inmobiliario para el resto de la economía española en los momentos actuales, sorprende que no se decida –sorprende que el Gobierno no decida, Sra. Corredor- hacer un trabajo serio de ordenar la información. Ya he escrito antes sobre ello.
¿Como por ejemplo? Pues cuando la gente nos enfrentamos con mercados o situaciones complejas solemos recurrir para su medición a índices de variación de un colectivo suficientemente representativo o de una muestra más o menos amplia. Así, el IBEX 35 de la bolsa española, aunque no representa más que el valor de 35 de las sociedades públicamente cotizadas, da una idea clara del mercado por el peso relativo de las mismas sobre el total de acciones. O una de las técnicas clave de medición de las audiencias televisivas, base de los precios de la publicidad, es el seguimiento continuado del comportamiento de un grupo seleccionado de espectadores. Si nos fijamos por ejemplo en la empresa Kantar Media, dicen conseguirlo utilizando 4.500 audímetros, que les permiten saber qué persona de cada familia ve qué programa a qué hora y por cuánto tiempo. El IPC o Índice de Precios al Consumo, se basa en otra cesta de productos, cuyos precios medios “se siguen”. Y tal que estos podríamos dar más ejemplos. En la teoría de sondeos cuando el margen de error, por la naturaleza o tamaño del universo, es demasiado grande, por encima de lo que se denomina tolerated error, la solución es fijar una muestra e “interrogarla” de forma continuada y repetitiva.
Así que por eso me ha resultado especialmente interesante la noticia de que el gobierno de Singapur ha creado un índice –el SRPI o Singapore Residential Price Index- para estimar las variaciones del precio de la vivienda. Han seleccionado 75.000 viviendas -74.359 para ser exactos-construidas entre 1998 y 2010, eliminando aquellas que consideran se sitúan en los extremos del mercado –suntuarias o muy deterioradas- y seguirán la marcha de esas viviendas en el tiempo –en lo que se denomina repeat sales regression- , produciendo un índice mensual basado en las transacciones de esas viviendas. Cada dos años revisarán la cesta para tener en cuenta los cambios estructurales del mercado. El proyecto lo ha dirigido el profesor Lum Sau Kin, de la National University of Singapore. No me creo que en España no haya un académico –hasta yo conozco alguno-, que no pueda dirigir tal proyecto. Cierto que si en Singapur utilizan 75.000 viviendas para 4.500.000 habitantes, aquí tal vez necesitaríamos una muestra mayor para conseguir la misma fiabilidad, pero no tengo duda de que con los medios informáticos a disposición de, por ejemplo Hacienda, se puede hacer. El índice de los registros de la propiedad británico utiliza una muestra de 100.000 viviendas también para estudiar ventas repetidas. En Estados Unidos, el House Price Index es de la misma naturaleza, en este caso para 363 mercados locales.
En suma, como para resolver el problema del ladrillo la primera necesidad es buena información del mismo, creo urgente que este tema se encare de forma seria y científica. Porque entre la ciencia del Sr. Kin y la fuerza del Sr. Wen, me quedo con la primera, que la segunda seguro que duele, digan lo que digan.
Invitaba ayer la señora Corredor a los promotores a crear empleo de calidad en el sector inmobiliario, entre otros medios a través de la rehabilitación.
Es cierto que hay un montón de trabajo a hacer. Nuestros cascos urbanos del centro de ciudad vienen años sufriendo de eso que los americanos llaman el urban sprawl, la migración de las parejas jóvenes hacia la periferia, en busca de vivienda nueva y asequible. El conseguir que la vivienda más antigua del centro urbano recupere su atractivo, incluyendo el alquiler, para ciertos segmentos de población es sin duda deseable.
Pero aceptada la buena intención, hay que afinar el tiro si realmente se quiere conseguir ese objetivo.
Creo que la promoción inmobiliaria y la rehabilitación son negocios distintos. Leer el resto de esta entrada »
Esta semana me he pasado un par de días por Suecia. En la industriosa Gotemburgo, que es donde tienen empresas como Volvo o SKF su base principal. Ya conocía la ciudad pero, aunque breve, me ha servido para renovar alguna experiencia, sobre aquella tierra y su gente. La verdad es que lo primero que he aprendido es que por allí en estas fechas hace un frío que pela, la gente esquía en los campos de golf, hacen carreras de coches en los lagos helados y siguen con su vida cotidiana con bastante normalidad ya hagan unos refrescantes 18º bajo cero o unos templados 6º bajo cero, que fueron los que yo disfruté. Grado arriba grado abajo según de dónde soplase el viento.
Y también he aprendido que las personas mayores no lo pasan muy allá, porque las aceras heladas son una amenaza bastante general Leer el resto de esta entrada »
Sube la vivienda. No se asusten o no se ilusionen, depende de qué lado estén: no es aquí. Es en China. De vez en cuando le echo un vistazo al China Daily, ventajas de Internet. Le ayuda a uno a ganar en perspectiva. Aunque hay frases que son iguales en chino, en inglés o en español: “francamente, no me puedo permitir casarme si eso significa que me tengo que comprar un apartamento” (Soaring house prices, headache for single chinese, China Daily, 12-1-2010). Utilizan un índice por allí, que es los meses de ingreso para poder pagar un metro cuadrado de vivienda. En Beijing, 7 meses. O sea que en 10 años, dedicando toda su renta, tiene uno un apartamento de unos 15 metros cuadrados. O como diría Gila, “tiene cocinita, para freír huevos, uno”.
Los chinos han aterrizado en el capitalismo y tendrán que adaptarse, también a este problema. El gobierno chino está tomando medidas que incluyen limitar el crédito a los inversores especulativos y facilitárselo a los primeros compradores, pero ya veremos el caso que la banca de por allí le quiere hacer. Lo que sí parece cierto es que chinos y chinas andan estresados con el tema. O nos casamos sin casa, o sea nos hacemos un naked marriage, que así le llaman, y tenemos estrés porque no la tenemos, o nos compramos una casa usando los ahorros de los padres, nos hipotecamos con precios caros y nos estresamos igual, y además estresamos a padres y suegros. No me lo estoy inventando, los comentarios no son de aquí, son de Harbin, en Heilonjiang, la capital de China nororiental.
Ahora que aquí tenemos atascada la cosa pensamos que el problema es el precio de la vivienda y si la que hay baja el 10%, el 20% o lo que sea más. Pues no, el problema de verdad gordo Leer el resto de esta entrada »
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